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界面新闻编辑 | 李慎
2024年是中国房地产市场正式进入“止跌回稳”的一年，也是商业地产市场逐步回暖的一年。
这一年，国内主要城市的房地产大宗交易市场显示出一定的韧性和调整后的健康发展态势。以一线城市上海为例，戴德梁行数据显示，2024年在各种投资市场上均是稳健小年，在该形势下，上海房地产大宗交易市场依然共录得117宗、共计707亿元的成交，金额相比2023年下降仅14%。
世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶告诉界面新闻，上海物业投资市场交易笔数年内再创新高，买家类型结构的转变也在潜移默化地影响不同资产类型的交易活跃度。
尤其是长租公寓等居住类资产顺势崛起。据仲量联行统计，2024年全年，长租公寓在上海投资市场中成交金额占比为 14%，成交宗数占比为 17%，已成为上海投资市场的主流资产类别之一。
不仅如此，2024年上海的写字楼市场、零售商业市场、产业地产市场以及REITs资产证券化市场都存在不少亮点，使得业内对2025年商办市场持乐观积极态度。
“2025年商业地产市场将迎来‘智变’之年，在政策调整、市场需求变化以及科技创新等多个方面的共同作用下，不断迎来新的发展机遇。”戴德梁行华东区董事总经理黎庆文表示。
投资活跃，零售复苏
2024年，上海大宗交易市场表现活跃，买家类型经历重构，市场投资意向相对稳定。
世邦魏理仕数据显示，2024年上海大宗交易市场的投资型交易金额占比超过六成，但单笔交易规模缩减明显，十亿元以下交易占比达82.6%。
戴德梁行认为，这意味着投资市场与住宅市场存在难得的同频现象。具体表现为，2024上海大宗市场“以价换量”特征明显，买卖双方均存在愿意达成交易往前走一步的意愿，部分买家认为价格已经在足够低位置，卖家经过几年考虑也愿意在该价位出货。
而在投资导向交易中，世邦魏理仕指出，区别于以往由传统投资者主导的情况，2024年内企业买家投资金额占比达51%，较2023年的24%录得大幅提升，交易标的多为成熟商务区内稳定运营的优质办公楼。
另一方面，零售物业与酒店的成交比例逐年上升，分别为18%和10%。“年内录得多笔地产公司出售优质零售资产的股权交易，带有租约的商铺裙房类法拍项目也受到中小型企业买家的青睐。”
而且，受益于境外游客免签政策与刺激内需补贴政策的进一步放宽，文旅消费需求不断释放，地处核心板块酒店类资产愈发受到投资者关注。
各家机构预测2025年此态势将延续。“随着业主以价换量带动交易热度，当前市场价格正逐渐趋于理性。在经历了市场的波动和价格调整后，预计2025年将迎来更多项目入市并成交。”仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示。
零售市场在2024年进一步复苏。这一年，上海首店经济仍持续发力，零售市场的供应类型呈非标多元化走势。
以2024年四季度为例，上海非核心商圈新增供应约73.6万平方米，同比呈现增长态势。从供应类型来看，有大体量商业的代表之一上海荟聚项目，有滨水开放式街区的西岸梦中心项目，有前店后企的上生新所项目，还有又一二次元打卡胜地百联ZX造趣场等，呈现出强调创新、个性化和差异化，不拘泥于既定规则和范式的商业模式。
戴德梁行认为，未来上海的商业空间和氛围将更为多元化，如具有场所的独特性、个性化及人情味的“烟火气”商业新场景、基于“快闪店”模式而派生出来的“慢闪店”新零售理念，正逐步在零售市场中崭露头角。
不仅如此，2024全年，上海市首店新增总数达到1269家，与2023年同期相比小幅增长。从入驻品牌及门店空间来看，业态创新和体验式消费趋势明显，可持续时尚和环保理念夺目。
展望2025年，戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie向界面新闻表示，政府适度宽松的货币政策，以及扩大内需、提振消费和经济增长的措施，将为上海零售物业市场带来良好稳固的经济基本面和相对乐观的前景。
“2025年上海零售物业市场有望迎来超117万平方米的新增供应。”世邦魏理仕中国区顾问及交易服务部商业负责人希诺指出，比如位于淮海路的太平洋新天地商业中心、徐家汇的徐家汇国贸中心二期等核心商圈的地标性项目，和分布于浦东，苏州河，北外滩等板块的综合型零售项目，新项目的入市将为消费者带来更好的购物体验。
写字楼“以价换量”，仓储物流迎供应高峰
过去一年，上海写字楼市场交易也回升了。
戴德梁行数据显示，2024年第四季度上海甲级写字楼成交环比上扬，全年以60.4万平方米净吸纳量收官，比2023年增长55%。
但同样有以价换量趋势。由于市场持续供大于求，业主进一步下调租金预期，2024年四季度全市平均租金降至7.3元/平方米/天，环比下降1.1%。
仲量联行上海商业地产部资深董事王岳认为，租金下降的同时带动中央商务区和非中央商务区内的成本驱动型需求，使得部分大面积租户获得有利的租约条款升级至新的办公空间。其间，甲乙级项目之间的租金价差逐渐缩小，吸引不同行业的租户调整优化其租赁策略。
从供应来看，2024年，上海甲级写字楼市场迎来12个优质项目入市，共计近80万平方米，主要集中在黄浦、虹口以及徐汇新兴板块。四季度新增项目三个，分别是黄浦“太平洋新天地商业中心T1”、浦东“前滩中环广场”以及虹口“滨港商业中心”。
“预计2025年上海甲级写字楼供应压力持续，不完全统计甲级写字楼计划年度供应面积超过百万平方米，出租率和租金如何企稳回升是市场面临的一大挑战，仍需较长周期。”
具体到成交类型，2024年上海写字楼以专业服务、贸易制造、金融、TMT四大行业居前。其中，专业服务业是年内最主要的租赁需求来源，租赁面积占比达27%，主要包含律所、教育、咨询、广告及联合办公等。
戴德梁行认为，2025年这些企业将继续引领上海甲级写字楼市场租赁需求。
仓储物流市场在经历了2023年的活跃之后，于2024年迎来供应高峰。
据世邦魏理仕统计，2024年上海仓储物流市场迎来历史性的供应高峰，共计7个新项目，总体量达135.5万平方米，位于上海西南区域的金山、青浦、松江和奉贤，多为三层及以上物业。其中新宜金山银河一号A地块（三期）体量达到70万平方米，是上海有史以来规模最大的高标仓。
值得一提的是，和充沛的供应相比，需求较为萎靡，2024年全年净吸纳量历史首次为负值，达-15万平方米。
与之形成对比的是华南市场，2024年跨境电商持续发力，其成交量对市场整体净吸纳量的贡献占绝对优势。数据显示，2024年华南五市非保税物流仓储市场连续第二年录得超过200万平方米的净吸纳量，这一数字在全国范围内处于领先水平。
世邦魏理仕中国区产业地产负责人孙洁向界面新闻表示，周期性的经济下行及上海都市圈历史性的供应高峰带来了2024年上海罕见的负吸纳量。“但是华东地区也看到了跨境电商的需求和潜力，嘉兴、宁波、上海浦东包括杭州等都已经出台了相关政策，这将为华东的仓储物流的去化带来积极影响。”
孙洁告诉界面新闻，另一方面，2025年上海都市圈的供应高峰将迎来尾声，随着空置面积的不断去化，租金有望止跌企稳。随着供需关系的大幅改善，上海仓储物流市场有望走出低谷迎来复苏。
整体而言，商业地产市场将在新的一年持续释放积极信号。据德勤发布的一份关于2025年商业地产行业展望报告显示，全球商业地产业主和投资者预计，2025年将成为在经历连续两年收入低迷和支出缩减之后的复苏转折点。
据调研，超过68%的受访者预计2025年商业房地产的基本面将有所改善，包括资本成本、资本可用性、房价、交易活动、租赁活动、租金增长和空置率等方面。但2023年调研中，只有27%的受访者持此观点，反映乐观情绪显著升温。
以国内为例，近年来面临违约风险的房地产企业持续寻求境外债务重组，其中大多已开展工作并陆续进入最后阶段。而随着内地保交楼项目逐渐完工，预计2025年的重点将转向境内债务重组及如何盘活土地资源。这对整体商业地产市场的复苏改善有重要意义。
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