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界面新闻编辑 | 李慎
经历了长达一年的豪宅大战后，2025年的上海又将迈入地王争霸年，限价放松下产品力成为房企突围核心。郊区策略失利后，一些房企开始转战市区，想要实现从“郊区走量”到“核心区破局”的战略转型。
长期深耕上海郊区的中建二局旗下地产平台中建玖合就是最典型的案例。2024年9月，静安大宁板块的灵石社区N070402单元094a-14地块完成出让，竞得者是中建玖合，成交总价为63.66亿元，刷新大宁板块楼板价纪录，成为大宁新晋单价地王。
这是中建玖合自2021年进入上海市场以来获取的第6个投资开发项目，也是首次进入上海核心区域。拿下该项目对中建玖合意义重大，既关系着这家央企是否可以顺利过渡到高端市场，也决定了其在上海市场能否实现品质口碑扭转。
成败在此一举。重金拿地之后，在大宁项目入市的关键节点，中建玖合又进行了重大人事调整，原中建玖合党委委员、副总经理李坤，接任华东区域总经理，全面负责公司核心市场战略推进。
至于原中建玖合常务副总经理兼任华东区域总经理温标任职何岗位，截至目前，中建玖合方面仍未回复界面新闻记者。而在李坤的掌舵下，大宁项目能否在“高手如林”的上海豪宅市场实现品质突围，也颇具考验。
不过，首进上海市区的中建玖合对此信心满满，表明“建成后将成为新时代静安塔尖之作，极力拉升大宁板块区域价值，推动静安区进一步打造产业聚集新高地、城市更新新典范、人居品质改善新封面。”
那么，中建玖合此前临港项目因质量纠纷引发的信任危机，能否通过大宁项目的高端定位重塑品牌形象？市场会买单吗？
战略换防，老臣李坤的破局使命
李坤此番重返华东，肩负着重要使命。
这位新任华东总经理，身上有着不少标签，比如“华东拓荒者”。2020年7月29日，中建玖合华东区域前身——北京中建地产华东事业部成立时，李坤便以区域总经理的身份外派上海，担负起开拓上海市场的重任。
李坤领命出征，投拓效率惊人，一年内推动公司拿下浦东滴水湖、临港顶尖科学家社区等5个项目，实现“五子联动”，中建玖合正式在上海滩落地生根。
公开信息显示，2021年1月，中建玖合以6.86亿元竞得浦东新区滴水湖西岛临港金融中心商办地块，总建面28.58万平方米；2021年2月，中建玖合以32.86亿元竞得浦东新区书院镇两宗宅地，总建面46万平方米。
2021年6月，中建玖合又以37.4亿元竞得浦东新区临港顶尖科学家社区两宗宅地，总建面69万平方米。
李坤“闯荡上海滩”，在中建玖合内部备受认可。2021年6月27日，中建二局第十届“十佳职业道德模范”暨“党员攻坚榜样”候选人事迹演讲比赛中，李坤入围前十名。
在华东完成了其开疆拓土的任务后，2021年7月，李坤调回总部北京，出任中建玖合副总经理，分管投资，中建玖合常务副总经理温标开始兼任华东区域总经理。
其分管投资期间，主导了北京太阳宫、上海嘉定等重要地块的竞拍，也打造了不少热点项目，如北京中建·玖合府（2022年销售额超80亿元）和上海中建理想之地（2023年销售额120亿元）。
2024年，李坤获中建二局劳动模范，仍是归功于“他带领中建玖合投资团队开展政策研究、实地调研地块信息、强化资源深耕，为公司战略版图的拓展、一线核心区域市场深耕贡献力量。”
不过，房地产行业近几年发生巨大变化，过去的高周转模式不再行得通，开发商想要获得长远发展，不仅要拿到地，更要拿好地，做好产品和重视营销等。所以，中建玖合虽然实现了其在上海落地生根的目标，但市场竞争激烈，也面临着随时出局的可能性。
想要站稳上海市场，难度很大。2024年上海豪宅热销，让中建玖合看到了希望。
但对于中建玖合而言，面对的竞争对手不只是同行各大品牌开发商，还有中建内部的“兄弟之争”。2024年，中国建筑集团旗下八大工程局的地产平台（业内称“中建八子”）竞争也愈发激烈，各局不仅开启了一线城市血拼之战，都在竭尽全力走进核心区域。
值得一提的是，在拿地方面，中建八子与中海地产只能进行错位竞争。中建集团某地产营销负责人告诉界面新闻，“中海参拍的地，我们都不能参加，所以虽然我们都很想往核心走，除了城市更新这类非公开的，公开的核心地块很难有机会。”
上述人士向界面新闻表示，中建玖合拿下的大宁板块灵石社区地块也是提前与政府谈好的。“首先，这块地其实达不到中海的要求，商办比例很高；其次，中建玖合长期捆绑在临港，再加上其与万科嘉定的合作结束之后也没有别的项目了，急需补充货值。”
虽然有“捡漏”的意味，但这是中建玖合实现在上海核心区的首次布局，投拓实现跨越式突破。中建玖合表示，本次中标对公司厚植发展增量、全力冲刺“十四五”战略目标具有重要战略意义，也标志着中建二局地产开发业务落子一线城市、核心区域再获重大突破。
拿到地之后，能不能一战成名，就看产品本身了。
所以，中建玖合此次委派李坤重返华东市场，无疑也是带着重要使命而来。比如，复制北京太阳宫、上海嘉定项目的快速去化模式，强化高端市场操盘能力；以及利用其深耕华东的政府与行业资源，加速核心区土地储备等。
李坤履新后，中建玖合3大区域+1事业部的架构也正式落位。
北京区域：中建玖合总经理助理、区域总经理江海洋；华南区域：中建玖合副总经理、区域总经理周磊；华东区域：中建玖合副总经理、区域总经理李坤；昆明事业部：事业部总经理周牧。
大宁地王开工，中建玖合能否重塑高端形象？
1月9日，上海静安区举行2025年第一批重大项目集中开工仪式，全面启动新一年的重大项目建设工作，全力冲刺“十四五”规划收官。其中，就包括中建玖合的灵石社区N070402单元094a-14地块（自仪厂地块）项目。
该项目一出场，便在中建玖合内部承载着战略级期待。
从地理位置来看，该地块距地铁1号线上海马戏城站约500米，周边有大宁久光中心、大宁国际商业广场、大宁灵石公园等配套。地块西侧是宝华万豪酒店，附近有大宁音乐广场、新梅共和城、大宁公园等。
值得一提的是，大宁板块近五年无核心宅地供应，且规划“国际静安中央公园商务区”，未来将落地顶级演艺中心与CBD，稀缺属性显著。
数据显示，地块附近的大宁金茂府二手房挂牌价已突破16万元/平方米。据了解，中建玖合也对标大宁金茂府等项目，锚定全市高端购买力。
根据此前中建玖合发布的设计方案，该项目拟建8幢12-24层的高层住宅和一幢22层的办公楼，总规划户数为446户，涵盖建筑面积120-180-200-260平方米的户型，以及少量建筑面积约400-520平方米的顶层宽景产品。
预计均价16万元/平方米左右，货值约120亿元，计划今年年中入市。
中建玖合很清楚，想要实现从“郊区盘”到“豪宅标杆”到转型，产品力是突围的核心武器。为了迎合上海核心高端市场，中建玖合也下了不少功夫。
比如地块内住宅均首层架空，每栋楼都做到首层完全架空，增加了社区的架空层空间和泛会所，提升小区品质。除此之外，项目由八幢高层和小高层建筑组成，最南端的两幢楼不仅设置私人泳池，还在19层采用悬挑设计，增加使用空间。
为了表明对该项目的重视，中建玖合李坤也在近日重返华东，亲自挂帅，力图打一场翻身仗。
针对2025年华东区域工作开展，李坤也有了明确目标。
2月8日，中建玖合华东区域党支部书记、总经理李坤表示，以产品方面为例，要加强全链条品质管控。以静安大宁项目为试点，成立品质管控专项小组，区域总担任小组长，由客服、设计牵头前置介入项目全周期品控管理，设计、营销、成本、招采、项目管理部等相关部门联合管控，锻造高品质、强成本管控综合竞争力。
在业内看来，李坤接任华东区域总经理后，其“投拓+资源整合”能力成为关键。在他的掌舵下，将为中建玖合带来战略升级机遇。
但挑战同样严峻。
最首当其冲的是，此前在临港发展遇挫，项目去化困难，且违规降价、质量整改、返佣难结等负面新闻不断，急需新项目来重塑品牌形象。
其次是市场压力。上海同期还有绿城滨江项目（预期售价20万元+/平方米）、招商蛇口静安项目（18万元+/平方米）等也将入市，高端客群分流压力加剧。
另外，中建玖合也面临自持运营挑战。资料显示，该地块要求21%办公物业长期自持，且需实现年税收2亿元以上，十分考验开发商的综合运营能力。
除此之外，项目定位高端豪宅产品，但16万元/平方米的单价还需说服买家接受非传统豪宅区的价值重塑。
整体而言，中建玖合的人事换防与战略聚焦，既是对市场变化的主动应对，亦是对未来增长的前瞻布局。李坤能否带领华东区域实现“核心区破冰”与“口碑重塑”，还要交给时间和市场去验证。
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